Poszukując odpowiedzi na pytanie należy zajrzeć do Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarcze nieruchomościami. W powyższej ustawie zawarta jest nie tylko definicja pojęcia operatu szacunkowego, znajdziemy tam również definicje pojęcia rzeczoznawcy majątkowego oraz jakie uprawiania ustawowo posiada rzeczoznawca majątkowy (dział V art.174-178 ).
W art. 156 ust. 1 ustawodawca podał definicje operatu szacunkowego, brzmi ona następująco – Rzeczoznawca sporządza na piśmie opinie o wartości nieruchomości w postaci operatu szacunkowego. Rozbierając powyższy przepis na części pierwsze. Operat szacunkowy jest to pisemna opinia sporządzona tylko i wyłącznie przez aktywnego zawodowo rzeczoznawcę majątkowego określająca wartość nieruchomości. W tym miejscu należy nadmienić, iż cena oraz wartość nie są pojęciami tożsamymi. Wartość nieruchomości stanowi hipotezę ceny jaką można uzyskać na wolnym rynku.
Ponad to Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego określa w par. 55 pkt. 2 Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
Dokładniej jakie elementy musi posiadać dokument, aby tworzył operat szacunkowy wyjaśnia par. 56 powyższego rozporządzenia.
Co musi zawierać operat szacunkowy?
Pełen katalog zamknięty treści jaką musi posiadać operat szacunkowy zawarty jest Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w będącym aktem wykonawczym do ustawy o gospodarcze nieruchomościami. Dokładnie powyższy zakres reguluję par. 56:
§ 56. [Treść operatu szacunkowego]
1. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:
1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;
2) określenie celu wyceny;
3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;
4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;
5) opis stanu nieruchomości;
6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;
7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;
8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;
9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
2. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny.
3. W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.
4. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu
Aby operat szacunkowy był kompletny rzeczoznawca majątkowy musi złożyć podpis wraz z datą sporządzenia oraz przybić pieczątkę na stornie tytułowej operatu szacunkowego tak jak ustawodawca opisał to w poniższym paragrafie Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.
§ 57. [Dane o autorze operatu szacunkowego]
1. Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził, oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia.
2. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, każdy z nich podpisuje operat szacunkowy, a także podaje imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości w sposób, o którym mowa w ust. 1.
Podsumowując, w celu sprawdzenia poprawności operatu szacownego przy zamawianiu warto sprawdzić czy znajdują się wszystkie wyżej wymienione elementy.
